Nokkur atriði sem fólk þarf að hafa í huga áður en farið er af stað í gallamál.
1. Hvaða upplýsingar á seljandi að veita?
Seljandi á að upplýsa um það sem hann veit um eignina í samræmi við 26. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þar segir að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar.
Seljandi á ekki að gefa rangar upplýsingar. Því samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd (fasteignasali), hafa veitt kaupanda. Það sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við söluyfirlit og önnur sölugögn.
2. Hvaða skylda hvílir á kaupanda að skoða eignina?
Ákvæði 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup fjallar um skoðunarskyldu kaupanda. Þar segir að kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana,þótt seljandi skoraði á hann um það, getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.
3. Hvað upplýsti seljandi um? Hvað mátti kaupandi sjá við skoðun? Hvað ef eignin er ekki 100% í samræmi við það sem seljandi upplýsti og er ekki í samræmi við væntingar kaupanda?
Það er ekki til algilt svar við þessum spurningum og það þarf að meta málið heildstætt hverju sinni.
Alltof algengt er að ágreiningur um fasteignagalla rati til dómstóla. Áður en ágreiningi er vísað til dómstóla er mikilvægt að aðilar málsins geri sér grein fyrir umfangi þessara mála.
Fasteignagallamál eru mjög tímafrek og ekki óalgengt að þau taki meira en eitt og hálft ár fyrir héraðsdómi. Svo annað eins ef málinu er áfrýjað til Landsréttar. Málarekstur er kostnaðarsamur og ekki óalgengt að kostnaður lögmanna sé á bilinu 5mkr – 15mkr. fyrir hvorn aðila (kaupendur og seljendur). Málarekstri fylgir einnig mikil óvissa og álag sem getur haft áhrif á heimilislífið.
4. Í upphafi skal endinn skoða
Hver er ávinningurinn af tveggja til þriggja ára dómsmáli um fasteignagalla?
Það er nánast ómögulegt að vita hvort og þá hver ávinningurinn er af slíkum málarekstri. Kostnaðarhliðin er fyrirsjáanlegri og fólk þarf að spyrja sig hvort sú vegferð skili árangri?
Í mörgum tilvikum er hægt að komast hjá dómsmáli með því að leita til óháðs sáttamiðlara með þekkingu á fasteignagallamálum. Þá fá aðilar tækifæri til þess að koma sjónarmiðum sínum á framfæri og aukna möguleika á samkomulagi.
Sáttamiðlun er góð byrjun í von um að ná sátt í máli og sporna við tímafrekri og kostnaðarsamri málsmeðferð fyrir dómstólum.
Hafðu samband ef þig vantar óháðan sáttamiðlara með reynslu af fasteignagallamálum.
